貨不對板縮水漏水減配問題層出不窮
買精裝修房竟買來一堆煩惱
去年10月,安徽合肥市民王丹(化名),3年前購買的新房交房了,但當(dāng)她滿心歡喜地去收房時卻傻了眼:浴室的推拉門是壞的,廚房推拉門拉不動,不順滑;陽臺只有一個簡單的圍欄,沒有裝修;屋內(nèi)沒有吊頂,只有一圈簡單的石膏線;墻面有裂痕,屋頂凹凸不平,3個臥室的木地板都翹邊……
“精裝修的房子能不買就別買!”王丹告訴《法治日報》記者,以前想著買精裝修的房子,可以省去裝修的麻煩,只需要買了家具家電就能拎包入住,現(xiàn)在看來真是太天真了,很多地方都要砸了重做,又裝了快半年才能入住。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近年來,精裝修房屋質(zhì)量問題時有發(fā)生,主要是貨不對板、縮水、漏水、減配等。在中國裁判文書網(wǎng),記者以“精裝修”和“質(zhì)量問題”為關(guān)鍵詞進行檢索,相關(guān)的民事案件超過1.4萬件。
為何精裝修房各種質(zhì)量問題頻出?如何才能讓“買房人苦精裝修質(zhì)量問題久矣”的現(xiàn)象得到根治?對此,記者進行了調(diào)查采訪。
多地出臺精裝政策
精裝修成市場主流
今年2月,江蘇常熟的吳笛(化名)兩年前買的新房交房了,但直到現(xiàn)在他還沒有入住新家。吳笛告訴記者,阻礙他入住的原因,主要是精裝修質(zhì)量問題,此外還有裝修風(fēng)格。
“近年來,市區(qū)的新房都是精裝修,毛坯房很難見到,但精裝的房子也有一些質(zhì)量問題,需要修修補補。同時,裝成什么樣都由開發(fā)商決定,一個小區(qū)內(nèi)的裝修風(fēng)格都是“復(fù)制粘貼”,所以只能盡量找些符合自己審美的房子,但即便是這樣,后續(xù)改裝起來也是一個大工程。”吳笛說。
CRIC(中國房產(chǎn)信息集團)數(shù)據(jù)顯示,2021年1月至2022年6月,其重點關(guān)注的50家房企在一線城市精裝修率達到86%。
新開發(fā)的樓盤中,精裝修為何越來越多?
近年來,上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南等許多省市先后出臺了“精裝政策”,不少城市要求未來大部分住宅交付應(yīng)是全裝修。如上海要求從2017年11起,凡出讓的本市新建商品房建設(shè)用地,全裝修住宅面積占新建商品住宅面積(三層及以下的低層住宅除外)的比例為:外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達到100%。
據(jù)華東政法大學(xué)教授焦艷鵬介紹,一些地方大力推廣精裝修主要是為了公共利益,即房屋毛坯交付后業(yè)主在裝修過程中有可能造成對小區(qū)其他業(yè)主安寧權(quán)利的侵犯,或者出現(xiàn)建筑施工安全、建筑垃圾污染環(huán)境等問題。
曾在某大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和法務(wù)工作的北京瀛和律師事務(wù)所律師吳春風(fēng)認(rèn)為,推廣精裝修有法律依據(jù)及合理性。“建筑業(yè)的一大發(fā)展方向就是節(jié)能環(huán)保,精裝修房屋由開發(fā)商統(tǒng)一裝修,可以大量采用節(jié)能環(huán)保材料,同時也是為了房屋主體結(jié)構(gòu)的安全考慮。在實踐中,有不少業(yè)主的裝修相當(dāng)野蠻,有的甚至為了做鞋架把承重墻摳出一大塊。如果一棟樓有幾家進行這種野蠻的裝修,遇到地震或其他災(zāi)害等后果不堪設(shè)想。”
開發(fā)商是否有權(quán)決定將新樓盤都做成精裝房?消費者的選擇權(quán)是否會因此受到損害?
吳春風(fēng)說:“開發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)者,有權(quán)利在不違反法律法規(guī)的前提下,按照自己的意愿和有利于自己的原則生產(chǎn)產(chǎn)品,因此開發(fā)商將新房做成毛坯交付或者精裝交付都可以,其中不存在‘強制’決定問題。”
然而,讓不少人頭疼的是,原本準(zhǔn)備“拎包入住”的精裝修房,與交付前的樣板房相比,是買家秀和賣家秀的差別。
精裝修標(biāo)準(zhǔn)不明晰
有開發(fā)商暗度陳倉
2019年9月,甘肅蘭州的蘇女士在蘭州市某小區(qū)全款購買了一套精裝修期房,面積106平方米,當(dāng)時的房價是每平方米6800元。
“這個小區(qū)都是精裝修房,同期同樣地段的毛坯房是每平方米5800元左右。當(dāng)時考慮的是,如果買毛坯房裝修也得花不少錢,還不如買精裝省心省力。”蘇女士說,今年7月1日交房后,她發(fā)現(xiàn)精裝修房存在窗戶關(guān)不嚴(yán),水表壞了等問題。尤其是廁所和廚房的面磚,很多是空的,鑲嵌得不實,磚體破損,墻體也不平整。
“說是精裝修,實際還不如簡裝,這兩個月我一直在聯(lián)系維修,但交房后開發(fā)商對我們‘冷淡’了許多,每次都說這周一定來修,但直到現(xiàn)在還有很多地方?jīng)]修好。”蘇女士說。
在購買之前,蘇女士曾看過售樓處樣板間,“正是因為對樣板間比較滿意才入的手”。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),像蘇女士這樣被樣板房吸引而選擇精裝修房屋的人不在少數(shù)。
根據(jù)《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》要求,精裝修住宅指在交房屋鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
但實踐中,由于精裝修問題較多,“買房人苦精裝修質(zhì)量問題久矣”成為越來越多購房人的心聲。記者發(fā)現(xiàn),在社交軟件和電商平臺,還有專門做精裝修改裝和微改的博主和商家,“精裝修后再裝修”在裝修市場也較為常見。
在天津市某房產(chǎn)中介公司工作了9年的郝峰告訴記者,普通住宅市場上的裝修標(biāo)準(zhǔn)多在每平方米1000元至1500元之間,為了追求舒適和更高的生活品質(zhì),一些定位較高的房源裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平方米2000元以上。“有個今年年底能夠交房的準(zhǔn)現(xiàn)房,毛坯房每平方米均價2.7萬元,精裝每平方米均價3萬元,這算是比較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)了。當(dāng)然,再往上還有‘豪裝’,上不封頂。”郝峰說。
據(jù)CRIC對50家重點關(guān)注房企2021年1月至2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看,所有推盤項目裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價比值的均值水平在10%,即裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本一成左右。
每平方米多收了這么多裝修費用,為何精裝修房屋的質(zhì)量還得不到保障?
焦艷鵬認(rèn)為,出現(xiàn)上述問題的主要原因是,開發(fā)商和業(yè)主在房屋買賣合同中涉及精裝修標(biāo)準(zhǔn)約定不明確。
“商品房買賣合同往往是格式合同,購房者幾乎不會對合同內(nèi)容進行更改,開發(fā)商為了給自己留下更多利潤空間,往往對上述精裝修標(biāo)準(zhǔn)只作大致約定,為其“暗度陳倉”式的瑕疵履約提供了機會,由此造成購房者在房屋交付后感覺裝修部分物無所值。”焦艷鵬說。
在華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法看來,由于我國的精裝修房僅是一種政策性規(guī)定及原則性要求,更無具體的標(biāo)準(zhǔn)與可供操作的規(guī)范,具體要裝修到何種標(biāo)準(zhǔn),由開發(fā)商決定,很多開發(fā)商為了逃避辦理預(yù)售許可的限價規(guī)定,把漲價部分算作裝修成本,這既規(guī)避了一手房限價,也損害了消費者利益。
“對于裝修房,許多開發(fā)商通過與業(yè)主簽訂裝修合同或在售房合同中補簽裝修條款,對裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容作出規(guī)定,一般做法是開發(fā)商裝修一個樣板間,居室裝修質(zhì)量會體現(xiàn)在樣板間上。”楊勤法說,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。因此,交付給購房者的裝修質(zhì)量,不應(yīng)低于樣板間的質(zhì)量水平。
“但因沒有規(guī)定裝修的最低成本,當(dāng)開發(fā)商最后交付的裝修房與裝修合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或與樣板間的裝修質(zhì)量不一致時,業(yè)主很難具體說明本質(zhì)差別,涉及裝修材料的環(huán)保、裝修的實際效果等,消費者不容易舉證,維權(quán)難度大。”楊勤法說。
制訂完善驗收標(biāo)準(zhǔn)
解決貨不對板問題
如何解決精裝房貨不對板現(xiàn)象,讓業(yè)主買精裝房后真正省心省力?
“精裝修房是大勢所趨,因此有關(guān)部門和開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是,多措并舉努力消除消費者的擔(dān)憂和顧慮。”吳春風(fēng)建議,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出臺精裝修商品房管理辦法,制訂精裝修驗收標(biāo)準(zhǔn),并將精裝修的驗收納入備案管理;市場監(jiān)督管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善《商品房買賣合同》示范文本,要求開發(fā)商詳細列出“精裝修清單”,寫明瓷磚、地板、電器開關(guān)、整體櫥柜等主要部分的材料、品牌等內(nèi)容;開發(fā)商與購房人針對精裝修部分簽訂詳細的補充協(xié)議,將購房人關(guān)心的問題在補充協(xié)議里約定清楚。
今年7月20日,江蘇省高級人民法院向社會公布《全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》,其中明確出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質(zhì)量要求所作說明和允諾具體確定,對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。出賣人設(shè)置樣板房的,交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。同時,對出現(xiàn)質(zhì)量問題的減價責(zé)任和減少多少價款,明確了判定和計算方法。
楊勤法認(rèn)為,對于利用精裝修房來逃避限價,達到拆分房價,收取房價之外價款,從而規(guī)避政府限價政策的行為,監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格查處。
“消費者在簽訂精裝修房合同時,對相關(guān)條款要仔細閱讀、理解其中的含義,該寫入合同的條款不要遺漏。如果開發(fā)商與業(yè)主的精裝修合同或商品房預(yù)售合同的精裝修條款沒有約定具體的裝修標(biāo)準(zhǔn),僅規(guī)定了裝修的報價,房屋交付時,業(yè)主對裝修的實際成本質(zhì)疑的,開發(fā)商應(yīng)該提供實際裝修成本的依據(jù),沒有達到報價標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”楊勤法說。
在吳春風(fēng)看來,維權(quán)的前提是有證據(jù)。作為業(yè)主首先要保存好商品房買賣合同簽訂前后所有與該房屋有關(guān)的證據(jù),其中開發(fā)商承諾但沒有寫進合同里的證據(jù)特別重要。比如,有的開發(fā)商會通過沙盤模型、戶型圖、樣板間、微信公眾號等方式宣傳精裝修的效果,相關(guān)材料要保留好;與售樓代表的微信聊天記錄也不應(yīng)該隨意刪除。
此外,如果精裝房入住一段時間后才發(fā)現(xiàn)問題,仍可以要求進行維護?!斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定,裝修工程的最低保修期限為二年。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》也有相同的規(guī)定。精裝修房屋裝修部分的保修期限應(yīng)最低為2年,房屋本身的部分則遵循相關(guān)規(guī)定,如衛(wèi)生間的防水為5年。
“對于保修的標(biāo)準(zhǔn),法律法規(guī)中沒有具體規(guī)定。但在實踐中,保修就是以解決業(yè)主的問題為標(biāo)準(zhǔn),我曾代理過一起墻體發(fā)霉的案件,開發(fā)商希望在屋里貼保溫層,這樣節(jié)省很多資金,還便于施工,但業(yè)主們不同意,最終整個樓盤都在外面貼了一層保溫材料。”吳春風(fēng)說。
除了精裝修質(zhì)量問題,二次收費問題也飽受詬病。
在某第三方投訴平臺上,記者看到了針對蘭州市某小區(qū)交房過程中出現(xiàn)違規(guī)收費涉嫌合同欺詐的集體投訴。
蘇女士稱,在購買該處精裝房屋和不存在二次裝修的情況下,物業(yè)強制收取業(yè)主每平方米6元的裝修垃圾清理費以及每平方米3.5元的裝修服務(wù)費,并且要先交一年物業(yè)費,不交錢不讓業(yè)主的大件物品進入小區(qū),不交錢不給鑰匙。在跟銷售方和物業(yè)協(xié)商多次,遲遲不見整改解決方案。
接受采訪的專家認(rèn)為,根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定,業(yè)主需要裝修裝飾房屋的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。由此可見,在裝修房屋的過程中,物業(yè)只有告知的義務(wù),沒有收費的權(quán)利。
楊勤法說,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,物業(yè)公司除收取物業(yè)管理費及其他代收費用外,不能額外向業(yè)主收取不存在的裝修垃圾清運費、裝修服務(wù)費等。對于物業(yè)及開發(fā)商的這類收費,業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴,如果開發(fā)商以不交費就不給鑰匙相威脅,消費者可以要求開發(fā)商承擔(dān)沒有按時交付房屋的違約責(zé)任。
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